Diritto di superficie fotovoltaico: di cosa si tratta

Il fotovoltaico rappresenta una delle soluzioni più efficaci per produrre energia pulita e sostenibile. Però, non tutti dispongono del terreno o delle strutture necessarie per l’installazione dei pannelli solari. 

In questo contesto, il diritto di superficie fotovoltaico gioca un ruolo fondamentale, permettendo agli investitori di installare impianti su terreni o edifici altrui senza dover acquistare la proprietà. Questa opzione legale si sta diffondendo rapidamente, soprattutto per le aziende e i privati che desiderano sfruttare al meglio spazi inutilizzati, come tetti o terreni agricoli, contribuendo alla transizione energetica.

Indice dei contenuti

• Diritto di superficie fotovoltaico: cos'è 

• Diritto di superficie fotovoltaico: vantaggi e svantaggi 

• Diritto di superficie fotovoltaico: come ottenerlo 

• La normativa in breve 

• Perché conviene investire nel fotovoltaico 

• Richiedi una consulenza gratuita con SENEC 

Diritto di superficie fotovoltaico: cos'è 

Il diritto di superficie fotovoltaico è un accordo legale che consente di separare la proprietà del terreno o dell'edificio da quella dell’impianto fotovoltaico che viene installato sopra. 

In altre parole, il proprietario del terreno cede a un soggetto terzo, generalmente un investitore, il diritto di utilizzare la superficie per l'installazione di pannelli solari, mantenendo però la titolarità del terreno stesso. 

Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952-956 del Codice civile, che regolano la separazione della proprietà tra il suolo e le costruzioni o impianti presenti su di esso. Il contratto è formalizzato mediante atto notarile e viene trascritto nei pubblici registri immobiliari, garantendo la sicurezza e la legalità dell’accordo. 

Questo strumento legale è particolarmente apprezzato dalle aziende e dalle industrie che dispongono di ampi spazi inutilizzati, come i tetti di capannoni o i terreni agricoli non produttivi. Attraverso il diritto di superficie fotovoltaico, tali aree possono essere utilizzate per la produzione di energia rinnovabile, senza rinunciare alla proprietà del terreno. 

Diritto di superficie fotovoltaico: vantaggi e svantaggi

Il diritto di superficie fotovoltaico offre numerosi vantaggi, ma presenta anche alcuni svantaggi che devono essere valutati attentamente prima di stipulare un contratto. Per ciò che riguarda i benefici:

• Sfruttamento di spazi inutilizzati. Il diritto di superficie permette di sfruttare aree inutilizzate, come tetti o terreni agricoli, per la produzione di energia pulita.
• Fonte di reddito passivo per il proprietario. Il proprietario del terreno può ottenere un guadagno senza dover sostenere i costi di installazione e gestione dell’impianto fotovoltaico.
• Accesso a superfici idonee per gli investitori. Gli investitori possono accedere a spazi adatti per la produzione di energia solare senza acquistare la proprietà.
• Durata contrattuale estesa. I contratti, che durano solitamente tra i 20 e i 25 anni, consentono agli investitori di ammortizzare i costi nel tempo.
• Contributo alla sostenibilità. Questa soluzione promuove l’uso di energie rinnovabili, riducendo l’impatto ambientale.

Quanto agli svantaggi, invece:

• Perdita temporanea di controllo. Il proprietario perde il controllo dell'uso del terreno o dell’edificio per la durata del contratto.
• Complessità burocratica. La stipula del contratto richiede atti notarili e registrazioni, con costi aggiuntivi e una gestione legale continua per evitare controversie.

Durata del contratto

La durata del contratto di diritto di superficie per impianti fotovoltaici è un aspetto cruciale che influisce direttamente sulla convenienza economica dell'accordo per entrambe le parti. Generalmente è piuttosto estesa, proprio per consentire all'investitore di recuperare il capitale speso e di ottenere un ritorno economico significativo.

In media, i contratti di diritto di superficie per il fotovoltaico hanno una durata compresa tra i 20 e i 25 anni. Questo periodo è considerato sufficiente per garantire la redditività dell'investimento, poiché gli impianti mantengono generalmente un buon livello di efficienza per tutto questo tempo. 

Durante la durata del contratto, l'investitore è responsabile della manutenzione e dell'eventuale sostituzione dei componenti dell’impianto, mentre il proprietario riceve un canone periodico, che può essere mensile, trimestrale o annuale, a seconda degli accordi.

Alla scadenza del contratto, il proprietario ha diverse opzioni. Può decidere di riscattare l’impianto fotovoltaico oppure può continuare la collaborazione con l’investitore.

Diritto di superficie fotovoltaico: come ottenerlo

Ottenere il diritto di superficie per impianti fotovoltaici richiede alcuni passaggi fondamentali, che coinvolgono sia il proprietario del terreno sia l’investitore:

1. Individuazione della superficie idonea. Il primo passo è individuare un'area adatta per l’installazione dei pannelli solari. Si tratta di spazi inutilizzati, come tetti di edifici industriali, terreni agricoli non produttivi o altre superfici con buone caratteristiche di esposizione al sole. 
2. Valutazione dell’accordo tra le parti. Una volta identificato il terreno o l’edificio, le parti coinvolte devono negoziare i termini del contratto. Questo include la durata del diritto di superficie, il canone che il proprietario riceverà e le responsabilità legate alla manutenzione dell’impianto. 
3. Stipula del contratto. Il contratto viene formalizzato tramite un atto notarile, che stabilisce in dettaglio le condizioni dell’accordo. Oltre alla durata e al canone, regola anche aspetti come la gestione dell’impianto e le modalità di riscatto al termine della concessione. 
4. Ottenimento dei permessi e autorizzazioni. Per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, è necessario ottenere permessi urbanistici e autorizzazioni ambientali dalle autorità competenti. La burocrazia può variare in base alla regione e alla tipologia di impianto, ma è essenziale rispettare le normative vigenti per evitare ritardi o sanzioni.
5. Installazione dell’impianto. Dopo aver completato tutti i passaggi, l’impianto fotovoltaico può essere installato. È fondamentale che il progetto venga realizzato secondo gli standard tecnici stabiliti e che sia connesso alla rete elettrica nazionale per iniziare a produrre e vendere energia.

La normativa in breve  

Come già sottolineato, il diritto di superficie fotovoltaico è disciplinato dagli articoli 952-956 del Codice civile, che regolano l'accordo tra il proprietario del terreno e l'investitore.  

La normativa italiana, in particolare, prevede che un impianto possa essere considerato una "costruzione" ai sensi del Codice civile, il che lo rende pienamente compatibile con l'istituto del diritto di superficie. Questo significa che le installazioni di pannelli solari, una volta realizzate, restano di proprietà dell'investitore per tutta la durata del contratto, mentre il proprietario del terreno conserva il diritto di disporre della superficie una volta scaduto il termine dell’accordo.

Oltre a queste disposizioni generali, ci sono ulteriori obblighi che regolano le procedure per ottenere i permessi necessari all’installazione. Le autorizzazioni variano in base alla regione e alla specifica tipologia dell'impianto, ma comprendono spesso permessi urbanistici e ambientali, oltre alla connessione alla rete elettrica nazionale.

Tassazione diritto di superficie fotovoltaico 2024 

La tassazione diritto di superficie fotovoltaico 2024 è uno degli aspetti centrali che investitori e proprietari devono considerare prima di stipulare un accordo. Con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, il regime fiscale legato alla costituzione e cessione del diritto di superficie è cambiato, prevedendo nuove disposizioni che potrebbero avere un impatto significativo sulla redditività degli impianti.

In primo luogo, il valore del diritto di superficie fotovoltaico è tassato in base a specifici criteri fiscali. Il canone pagato dall'investitore al proprietario del terreno è considerato a tutti gli effetti un reddito e, pertanto, soggetto all'imposta sul reddito. Le aliquote fiscali possono variare in base alla durata del contratto e al valore complessivo della superficie utilizzata.

Un'altra importante voce di spesa riguarda l’IMU diritto di superficie fotovoltaico. Essendo un diritto reale immobiliare, il proprietario del terreno è soggetto al pagamento dell'IMU. Tuttavia, anche in questo caso, le condizioni e le aliquote variano a seconda dell'uso del suolo e della localizzazione. 

Perché conviene investire nel fotovoltaico

Investire nel fotovoltaico rappresenta oggi una scelta strategica e vantaggiosa sia dal punto di vista economico che ambientale:

• Valore diritto di superficie fotovoltaico. La possibilità di sfruttare superfici inutilizzate permette di ottenere guadagni passivi, grazie alla cessione del diritto di superficie. Il proprietario riceve un canone per la concessione del terreno, mentre l’investitore può produrre energia pulita senza dover acquistare.
• Riduzione dei costi energetici. Installare un impianto fotovoltaico consente di ridurre sensibilmente la spesa per l'energia elettrica, specialmente per aziende o strutture con consumi elevati. 
• Incentivi statali e detrazioni fiscali. Lo Stato italiano offre incentivi specifici per la realizzazione di impianti fotovoltaici, rendendo più accessibile l’investimento iniziale.
• Sostenibilità ambientale. Il fotovoltaico contribuisce alla riduzione delle emissioni di CO2, promuovendo l’uso di energie rinnovabili. 
• Rendimento a lungo termine. Un impianto fotovoltaico ben progettato e mantenuto ha una durata di oltre 20 anni, garantendo un rendimento costante nel tempo. Anche dopo la fine del ciclo di vita del sistema, l’infrastruttura può essere aggiornata con nuovi componenti.

Richiedi una consulenza gratuita con SENEC

Quanti stanno considerando un investimento nel fotovoltaico o desiderano approfondire il valore del diritto di superficie fotovoltaico, SENEC offre la possibilità di ricevere una consulenza gratuita.

Grazie alla consolidata esperienza nel settore delle energie rinnovabili, l’azienda tedesca può supportare nella valutazione della fattibilità del progetto e aiutare a massimizzare i vantaggi economici e ambientali.

Con un team di esperti costantemente aggiornato sulle normative e sugli incentivi disponibili, infine, SENEC è in grado di assistere i propri clienti in ogni fase del processo, dall'analisi preliminare all'installazione e gestione dell’impianto.